Кто виноват в росте цен на недвижимость |
|
|
|
Еще перед наступлением кризиса в России широко распространилось мнение, что в росте цен на недвижимость виноваты сами риэлторы, что именно они «раздувают мыльный пузырь цен». В преддверии IV Городского риэлторского форума, который пройдет 11 ноября 2010 года в Ростове-на-Дону, и на котором будет обсуждаться стратегия перехода на эксклюзивно-возмездную форму работы с продавцами, обсуждение роли и влиянии риэлторов на развитие рынка недвижимости становятся все острее. Звучат мнения о том, что жилье недоступно большинству россиян во многом по вине самих риэлторов, которые, лишившись тех заработков, которые были до кризиса, теперь пытаются брать деньги еще и с продавцов.
Должны ли продавцы платить риэлтору? И как это скажется на ценообразовании? Действительно ли риэлторы взвинчивают цены, чтобы больше заработать?
«Точку зрения о том, что кто-то виноват в росте цен на недвижимость, можно довести до абсурда – комментирует генеральный директор компании «ТИТУЛ» Евгений Сосницкий. - Например, можно обвинить застройщиков, в том, что они взвинтили цены на недвижимость и получают сверхприбыли. А может быть, во всем виноваты спекулянты-инвесторы, которые скупают недвижимость, а потом перепродают ее втридорога. Банки не выдают кредиты всем подряд под минимальные проценты, собственники жилья требуют все больше и больше денег за свои квартиры, государство облагает недвижимость налогами. Но подобная логика заводит в тупик. Есть лишь один факт, который нельзя подвергать сомнению: рост цен на любой товар, в том числе и на недвижимость определяется соотношением спроса и предложения».
Не секрет, что все последние годы до кризиса бурный рост цен был обусловлен неудовлетворенной потребностью населения в жилье. Показатель количества жилой площади на человека по состоянию на 2009 год в России составил 22,7 кв. м по сравнению с 40 кв. м на человека в Европе и 70 кв. м на человека в США. Кроме того, следует учитывать качество имеющейся жилой недвижимости, большая часть которой была построена в советские времена, и ее сильный износ. Все это, наряду со свертыванием объемов строительства и ввода нового жилья в условиях кризиса, определяет дефицит предложения, а следовательно, единственный сценарий развития рынка недвижимости – постоянный рост цен. В периоды кризисов цены снижаются, но потом вновь наверстывают упущенное.
«При рыночных отношениях цена отражает состояние соотношения спроса и предложения – говорит председатель Комитета по аналитике Южной гильдии риэлторов и оценщиков, руководитель отдела маркетинга и аналитики АН «Дон-МТ - недвижимость» Галина Пивоварова. - При сбалансированности спроса и предложения цена находится в устойчивом состоянии. Если спрос отсутствует, то цена падает: сегодня таким примером в Ростове является сегмент загородной недвижимости. Если спрос превышает предложение, то цена растет, поэтому цена 1 квадратного метра в ликвидных однокомнатных квартирах выше, чем в других объектах».
Риэлторы не формируют цены на недвижимость, их формируют продавцы – собственники объектов. В отличие от некоторых городов России, где покупатель не знает, сколько денег получает на руки продавец, в Ростове риэлторы работают с изначально заявленной продавцом ценой и на «открытой комиссии». В любом рекламном объявлении, будь то газета, Интернет-сайт и т.п., выставлена та цена объекта, которую определил сам продавец.
«Я не встречал продавца, который бы сразу выставлял реальную цену на объект – утверждает Евгений Сосницкий. - Все собственники, в том числе и я, при продаже объекта заявляют «цену завтрашнего дня», то есть с учетом инфляционных ожиданий. Они учитывают и то, что объект будет какое-то время продаваться, а цены за это время могут подрасти, закладывают возможность торга. Кроме этого, у каждого продавца свои представления о ценности объекта: для каждого человека его квартира самая лучшая. Эти факторы как раз и способствуют тому, что цены на недвижимость всегда выставляются «с опережением». И было бы странно обвинять риэлторов в том, что они завышают цены. Все как раз наоборот. Риэлтор, заинтересованный в сделке, всегда старается найти компромисс и достигнуть договоренности между продавцом и покупателем. Как правило, собственники под влиянием риэлтора несколько снижают цену, чтобы договориться с покупателем.»
Еще одним фактором, влияющим на рост цен на недвижимость, является ее привлекательность в качестве инструмента инвестиций. Согласно статистике, к 2007 году до 40% сделок с недвижимостью носили инвестиционный характер. Спрос в данном случае формировался со стороны инвесторов, рассчитывающих на извлечение денежного дохода от использования недвижимости.
По мнению директора агентства недвижимости «Парус» Максима Хмеля: «На рынке любых товаров активные участники рынка всегда вносят свою лепту в изменения цены. Другой вопрос: в каких масштабах? Что касается рынка недвижимости, то здесь значительные колебания цены могут создать только покупатели и инвесторы, т.е. спрос (качественных предложений у нас в стране всегда недостаток, даже в кризис). Риэлтор как правило может влиять уже на конкретную сделку или переговоры. А информационный фон, который мы создаем, без подкрепления финансовыми инструментами малоэффективен. В чем могут быть виноваты риэлторы, если недвижимость не они хватали, как горячие пирожки, а инвесторы. Все хотели сегодня рубль вложить, и через год два заработать, ничего не делая. А как денежный водопад закончился, так и стало все на свои места. Гречка из-за продавцов в магазинах подорожала, что ли?!»
Последний экономический кризис изменил на рынке недвижимости соотношение спроса и предложения. Если бы платежеспособность населения не стала ограниченной из-за массовых увольнений, остановки выдачи кредитов и т.п., то рынок недвижимости бы не пострадал. Люди лишились стабильных источников финансирования, и, естественно, перестали покупать недвижимость. Таким образом, спрос упал, а предложение наоборот выросло, так как многие стали стремиться продать свои объекты, чтобы выручить какие-то средства. Такая ситуация продолжалась около двух лет, и за это время цены снизились на 30-35%. Сегодня спрос и предложение постепенно выравниваются. Платежеспособный спрос растет за счет того, что экономика страны восстанавливается, банки вновь начали выдавать кредиты, причем, под те же проценты, что и до кризиса, люди стали более уверены в завтрашнем дне. Поэтому снижение цен остановилось, и в настоящее время, они остаются примерно на одном уровне.
Именно сейчас наступило самое подходящее время для консолидации профессионалов, работающих на рынке недвижимости, в целях выработки единых стандартов оказания услуг клиентам. Только грамотная работа с продавцами объектов на «эксклюзивной» основе, включающая профессиональную помощь по формированию адекватной рыночной цены и комплекс действий по эффективному продвижению и продаже объекта, позволят контролировать прогнозируемый бурный рост цен и обеспечивать качество риэлторских услуг.
Какая реальная цена объекта недвижимости, в том числе с учетом инфляционных ожиданий? Как правильно заключить эксклюзивный договор на продажу своей квартиры или домовладения? На эти и другие вопросы смогут получить бесплатные консультации посетители и участники выставки-семинара «Жилищный проект» и IV Городского риэлторского форума, который будет проходить 11 ноября 2010 года в ДК «Энергетик» по адресу пр.Семашко, 48. Приглашаем Всех желающих на консультации профессиональных риэлторских компаний и представителей муниципальных органов власти. Подробности о программе и участии в Форуме на сайте www.ugro61.ru. Вход свободный.
|
|
|
|
| ОБОРУДОВАНИЕ |
|
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
BizRussia.ru - Российский бизнес-портал. Пресс-релизы, Деловые предложения, Каталог сайтов, Каталог фирм. Все отрасли экономики. Портал BizRussia.ru включает все отрасли промышленности, свежую коммерческую информацию, бизнес новости и пресс-релизы фирм. Всем пользователям доступно бесплатное размещение деловой информации в тематических разделах ресурса.
|
|
|
